Il legislatore disciplina le pertinenze nell’ articolo 817, 1° comma del codice civile e le definisce come: " le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa". L'instaurazione del vincolo pertinenziale postula, dunque, il concorrere di due presupposti, e, cioè, l'idoneità di un bene a svolgere la funzione di servizio o di ornamento rispetto ad un altro bene, ponendosi con queste in collegamento funzionale, ma conservando la sua fisica autonomia, e la coincidenza in capo ad un unico soggetto del potere di disporre sia del bene con vocazione servente che di quello principale.
Ove sussistano i richiamati presupposti, la realizzazione della fattispecie legale definita dall'art. 817 c.c. richiede inoltre, quali elementi costitutivi, sia la presenza dell'elemento soggettivo, che attiene alla sfera volitiva dell'avente diritto, e consiste nella volontà di creare un vincolo strumentale di servizio o di ornamento, sia quella dell'elemento oggettivo, che attiene alla sostanza ed al contenuto del vincolo pertinenziale, dovendo questo, affinché sia integrata la fattispecie legale, configurarsi come legame di strumentalità e di complementarietà funzionale tra cosa principale e cosa accessoria.
Il bene accessorio deve arrecare una "utilità" al bene principale, e non al proprietario di esso. La destinazione in modo durevole di una cosa a servizio di un'altra non necessita di alcuna forma solenne, neppure nel caso di immobili: mentre una volta costituitosi un rapporto pertinenziale tra beni, a seguito della destinazione operata dal proprietario della cosa principale che ha la piena disponibilità anche della cosa accessoria, gli atti di disposizione aventi a oggetto la cosa principale si estendono automaticamente alla cosa accessoria, salvo che intervenga un atto del proprietario di cessazione della destinazione. Si ritiene, dunque, che sia necessaria l'esplicita esclusione della pertinenza in un atto avente a oggetto la cosa principale o il compimento di un atto avente a oggetto la sola pertinenza.
Pertanto, ove tale requisito manchi ed il bene accessorio sia adibito contemporaneamente a servizio di diversi beni appartenenti a soggetti differenti non si configura una pertinenza, ma un caso di proprietà comune del bene accessorio, ovvero un caso di servitù imposta su di esso. In taluni casi è ammissibile una pertinenza in comunione al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa.
L'asservimento reciproco del bene comune (accessorio) consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare i beni accessori comuni a favore delle rispettive proprietà esclusive (beni principali).
Una pertinenza in comunione può essere destinata al contemporaneo servizio di più cose principali appartenenti ciascuna in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza. Qualora a seguito della vendita di una quota in proprietà indivisa di un bene accessorio la qualità di proprietario pro indiviso del bene accessorio e di proprietario esclusivo del bene principale non coincida più nello stesso soggetto, il vincolo pertinenziale viene a cessare per l'atto di disposizione del bene accessorio da parte del proprietario della cosa principale non essendo ipotizzabile con l'ingresso nel rapporto di un terzo non proprietario del bene principale, la sussistenza della volontà di quest'ultimo di vincolare la sua quota di proprietà del bene accessorio a favore del bene principale di proprietà altrui.
Ove sussistano i richiamati presupposti, la realizzazione della fattispecie legale definita dall'art. 817 c.c. richiede inoltre, quali elementi costitutivi, sia la presenza dell'elemento soggettivo, che attiene alla sfera volitiva dell'avente diritto, e consiste nella volontà di creare un vincolo strumentale di servizio o di ornamento, sia quella dell'elemento oggettivo, che attiene alla sostanza ed al contenuto del vincolo pertinenziale, dovendo questo, affinché sia integrata la fattispecie legale, configurarsi come legame di strumentalità e di complementarietà funzionale tra cosa principale e cosa accessoria.
Il bene accessorio deve arrecare una "utilità" al bene principale, e non al proprietario di esso. La destinazione in modo durevole di una cosa a servizio di un'altra non necessita di alcuna forma solenne, neppure nel caso di immobili: mentre una volta costituitosi un rapporto pertinenziale tra beni, a seguito della destinazione operata dal proprietario della cosa principale che ha la piena disponibilità anche della cosa accessoria, gli atti di disposizione aventi a oggetto la cosa principale si estendono automaticamente alla cosa accessoria, salvo che intervenga un atto del proprietario di cessazione della destinazione. Si ritiene, dunque, che sia necessaria l'esplicita esclusione della pertinenza in un atto avente a oggetto la cosa principale o il compimento di un atto avente a oggetto la sola pertinenza.
Pertanto, ove tale requisito manchi ed il bene accessorio sia adibito contemporaneamente a servizio di diversi beni appartenenti a soggetti differenti non si configura una pertinenza, ma un caso di proprietà comune del bene accessorio, ovvero un caso di servitù imposta su di esso. In taluni casi è ammissibile una pertinenza in comunione al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa.
L'asservimento reciproco del bene comune (accessorio) consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare i beni accessori comuni a favore delle rispettive proprietà esclusive (beni principali).
Una pertinenza in comunione può essere destinata al contemporaneo servizio di più cose principali appartenenti ciascuna in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza. Qualora a seguito della vendita di una quota in proprietà indivisa di un bene accessorio la qualità di proprietario pro indiviso del bene accessorio e di proprietario esclusivo del bene principale non coincida più nello stesso soggetto, il vincolo pertinenziale viene a cessare per l'atto di disposizione del bene accessorio da parte del proprietario della cosa principale non essendo ipotizzabile con l'ingresso nel rapporto di un terzo non proprietario del bene principale, la sussistenza della volontà di quest'ultimo di vincolare la sua quota di proprietà del bene accessorio a favore del bene principale di proprietà altrui.
